매물 유형: 아파트
분석 번호: 4661
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 가재마을6단지 아파트는 준공 10년차로 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 세종시의 전반적인 개발 호재 속에서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,593만 원에서 3억 9,904만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 9건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높습니다. #1~#5 사례는 층수까지 유사하여 100점의 유사도를 보이며, 2026년 1월부터 5월까지 3억 5,500만 원에서 3억 7,800만 원 사이의 실거래가를 형성했습니다. #6~#9 사례는 층수에서 감점(10점)이 있었으나, 1개월~4개월 전 거래로 시점 유사성이 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 3억 5,593만 원에서 3억 9,904만 원 사이로 나타났습니다.
가재마을6단지는 준공 10년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 내 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근에 제천뜰근린공원, GS더프레시 세종종촌점, 다닐어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 학군은 도보권 내에 다수의 학교가 있어 양호한 편입니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2016년 준공되어 건물 나이가 10년입니다. 재건축 연한(30년)까지 20년이 남아있으므로 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다.
세종시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승 추세로, 임대 수요는 견고한 편입니다. '2030년 세종시 도시관리계획(재정비) 결정(변경)' 및 '명학일반산업단지 관리기본계획 변경 승인' 등 지역 전반의 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인이 있습니다. 그러나 '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 시장에 미칠 영향을 주시해야 하며, 현재 제시된 매매가는 시장 가치 대비 높은 수준이므로 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류