매물 유형: 아파트
분석 번호: 4651
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 세종특별자치시 더샵레이크파크 아파트로, 준공 13년차의 비교적 신축 단지입니다. 시장 동향은 매매가격지수가 보합세를 보이고 전세가격지수는 상승하는 추세입니다. 주변에 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼 대비 높은 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 17억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 12억 4,275만 원에서 12억 4,935만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위를 크게 상회하는 것으로 보입니다.
비교사례 #1은 어진동 더샵레이크파크 3층 110.59㎡ 매물로, 2026년 4월 12억 4,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 대입 총액은 12억 4,275만 원으로 산출되었습니다. 비교사례 #2는 어진동 더샵레이크파크 3층 110.59㎡ 매물로, 2026년 1월 12억 5,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.996을 적용하여 보정 후 대입 총액은 12억 4,935만 원으로 산출되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 평형으로 유사도 점수 100점을 기록했습니다.
대상 단지는 세종시 어진동에 위치하며, 세종호수공원, 연세초등학교, 단국대학교 치과대학 세종치과병원 등 주요 시설이 인접하여 입지적 강점이 있습니다. 그러나 제시된 매매가는 시장 가치 스펙트럼을 크게 상회하고 있어, 현재 가격으로는 투자 가치가 낮다고 판단됩니다. 향후 시세 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.
준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 없습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시기는 아닙니다.
세종시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승하고 있어 전세 시장은 비교적 견조합니다. 인근에 신규 분양 예정 물량이 있어 공급 리스크가 존재하며, 매매수급동향이 하락세인 점을 고려할 때, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 세종시의 행정수도 기능 강화 및 인프라 확충에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 제시된 가격은 이러한 미래 가치를 과도하게 선반영한 것으로 보입니다.
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