매물 유형: 아파트
분석 번호: 4640
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 세종특별자치시 다정동에 위치한 준공 7년차 아파트로, 비교적 신축 단지에 해당합니다. 현재 매매가격지수는 보합세를 보이며, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세입니다. 인근에 신규 분양 예정 물량 '어반아펠' 42세대가 존재하여 향후 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
대상 매물의 제시 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 7,995만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 7,005만 원 높은 수준입니다. 이는 고층 프리미엄, 내부 인테리어 상태, 조망권 등 개별적인 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다. 제시가는 비교사례 대입 가치보다 상위에 위치하고 있으나, 단정적인 고평가/저평가 판단은 현장 확인을 통해 추가적인 가치 요인을 확인해야 합니다.
선별된 비교사례는 #1 가온마을11단지(세종지웰푸르지오)로, 2026년 5월에 5억 8,000만 원에 거래된 74.7562㎡ 면적의 동일 단지 28층 매물입니다. 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 점수 100점을 받았습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수도 1.000으로 보정 없이 반영되었습니다. 최종 보정 후 대입 총액은 5억 7,995만 원입니다.
대상 단지는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 세대당 1.67대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 주변에 달님뜰근린공원 등 공원 시설이 풍부하고, 가온사랑어린이집 등 교육 시설이 인접해 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 다만, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 매매가 대비 전세가율이 47.2%로 상승 추세에 있어 갭투자 리스크는 낮은 편이나, 투자 수익률 측면에서는 추가적인 분석이 필요합니다.
준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 역시 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
세종특별자치시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 꾸준히 상승하고 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 예상할 수 있습니다. 지역 내 미분양 물량이 적고 인구 변동이 크지 않아 급격한 시세 하락 가능성은 낮습니다. 다만, '어반아펠' 등 인근 신규 분양 물량이 향후 공급 경쟁을 유발할 수 있으므로, 중장기적인 관점에서 시장 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 용적률 갭이 454.24%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 연한이 많이 남아 있어 단기적인 개발 호재는 기대하기 어렵습니다.
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