세종특별자치시 다정북로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4639

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 세종특별자치시 다정동 내 활발한 거래량을 보이는 지역에 위치해 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이는 가운데 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 안정적인 임대 시장을 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 세종특별자치시 전역의 도시관리계획 재정비 및 다양한 개발 사업 고시가 있으나, 대상지에 직접적인 규제 변화는 확인되지 않아 중립적인 5점으로 평가합니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 준공 8년차로 비교적 신축 아파트에 해당하며, 사진상 특별한 노후 징후는 보이지 않아 양호한 상태로 판단됩니다. (사진 미제공으로 일반적인 8년차 아파트 기준으로 평가)
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 3.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 27건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 초려역사공원 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.8% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 8년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 8,778만 원에서 5억 1,405만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 사례의 보정 후 대입가치와 유사한 수준입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 2026년 1월 6층에서 4억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 8,778만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 1월 10층에서 4억 9,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 9,275만 원입니다. 비교사례 #3은 2026년 4월 17층에서 5억 1,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 1,405만 원입니다. 이 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 8년차의 신축급 단지로, 다정동 내 높은 거래 활성도를 보이며 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 전세가율 상승 추세는 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있게 하며, 향후 전세 시장의 견고함을 나타냅니다. 다만, 인근 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁 요인이 될 수 있습니다.

준공 8년차로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계가 아닙니다.

세종특별자치시의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 유지하고 있습니다. 이는 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 반영합니다. 다정동은 세종시 내에서도 활발한 거래가 이루어지는 지역으로, 장기적으로는 세종시의 행정수도 기능 강화와 인프라 확충에 따른 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량 '어반아펠'의 입주 시점에는 일시적인 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 내부 상태(벽지, 바닥, 천장 곰팡이, 누수 흔적 등)를 반드시 현장 확인해야 합니다.
대상 층(8층)의 일조량 및 조망권, 소음 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성 및 혼잡도를 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비 등)을 상세히 확인하여 예상 지출을 파악해야 합니다.
인근 달님뜰근린공원 등 공원 시설 이용 편의성 및 실제 접근성을 확인해야 합니다.
어린이집, 학교 등 교육 시설과의 실제 통학 거리 및 안전성을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류