매물 유형: 아파트
분석 번호: 4621
종합 리스크 점수: 64점
대상 매물은 세종시 한솔동에 위치한 첫마을7단지(래미안) 아파트로, 매매가격지수가 보합세를 보이는 시장 상황에 있습니다. 동일 단지 내 유사 평형의 거래 사례가 풍부하여 가격 분석의 신뢰도가 높습니다. 인근에 어반아펠 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 줄 수 있으며, 현재 매매수급동향은 하락세로 매수자 우위 시장으로 판단됩니다. 매매가 대비 전세가 비율은 상승 추세로 전세 수요가 꾸준함을 시사합니다.
제시 매매가 3억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 3,053만 원에서 3억 7,335만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 하단에 가까운 수준으로, 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(첫마을7단지(래미안))에 위치하며 전용면적 59.1㎡로 동일합니다. 유사도 점수는 90점에서 100점 사이로 매우 높습니다. #1, #2, #5 사례는 2026년 6월에 거래되었으며, #3, #4, #7 사례는 2026년 2월, #6 사례는 2026년 5월에 거래되어 최근 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다. #5, #6, #7 사례는 층구간(2층 vs 11층, 15층, 8층)에서 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수는 2026년 6월 거래의 경우 1.000, 2026년 2월 거래의 경우 0.996이 적용되었습니다.
대상 단지는 세종시 한솔동에 위치하며, 인근에 붓꽃수변공원, 세종탁구백화점, 엔케이세종병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 동일 단지 내 유사 평형 거래가 활발하여 유동성이 양호한 편입니다. 다만, 소단지일 경우 유동성 저하 리스크가 있을 수 있습니다. 학군 정보는 한솔어린이집이 최근접에 위치하며, 주변에 여러 학교가 있어 교육 환경은 양호할 것으로 예상됩니다. 역세권 프리미엄은 지하철역이 없어 해당되지 않습니다.
단지의 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 재건축 가능성을 확인하려면 정확한 준공연도 확인이 필수적입니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮다고 판단됩니다.
세종시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향이 하락세인 점은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 하지만 세종특별자치시 전역의 도시관리계획 재정비 및 인근 '어반아펠' 신규 공급 예정은 장기적인 관점에서 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 현재 미분양 물량이 적고 인구는 소폭 감소했으나 세대수는 증가하는 추세로, 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 종합적으로 보합세 속에서 전세 수요를 바탕으로 한 안정적인 시장 흐름이 예상됩니다.
매수