매물 유형: 아파트
분석 번호: 4603
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 준공 13년차의 대현해오름주상복합 아파트로, 매매 시장은 보합세이나 전월세 시장은 상승세를 보이고 있습니다. 소단지 아파트라는 점과 세대당 0.79대의 낮은 주차 비율이 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 우주항공산업 관련 지역 개발 호재가 있으나, 아파트 매매 시장에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 7,500만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 6,333만 원 ~ 최고 1억 6,431만 원)보다 약 1,000만 원 이상 높은 수준입니다. 이는 유사 거래 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
#1 사례는 전용면적 기준 평당가 676만 원(205만 원/㎡)으로, 2026년 2월 7층이 1억 6,700만 원에 거래되었습니다. 대상지와 동일 단지, 유사 면적으로 유사도 100점입니다. 보정 완료된 대입 총액은 1억 6,333만 원입니다. #2 사례는 전용면적 기준 평당가 680만 원(206만 원/㎡)으로, 2026년 2월 5층이 1억 6,800만 원에 거래되었습니다. 대상지와 동일 단지, 유사 면적이나 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점입니다. 보정 완료된 대입 총액은 1억 6,431만 원입니다.
대상 아파트는 녹동신항과 인접하여 입지적 장점이 있으나, 소단지라는 점과 낮은 주차 비율은 단지 경쟁력에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 주변에 녹동어린이집, 녹동초등학교, 녹동중학교 등 교육 시설이 있으나, 학군 프리미엄을 기대하기는 어렵습니다. 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어집니다.
준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률은 603.68%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 있지만, 소단지 특성상 재건축 사업성이 높지 않을 수 있습니다.
고흥군 지역은 우주항공산업 관련 개발 호재가 있으나, 이러한 호재가 주거용 아파트 시장에 직접적인 가격 상승을 유발하기까지는 시간이 걸릴 수 있습니다. 현재 매매 시장은 보합세이며 거래량은 감소 추세이므로, 단기적인 시세 상승을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 제시가가 비교사례 대비 높은 점은 투자 매력을 저하시키는 요인입니다.
보류