매물 유형: 아파트
분석 번호: 4602
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. KTX울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등 인근 지역의 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 미래 가치 상승 기대감이 존재합니다. 다만, 매매수급동향이 하락세인 점과 세대당 주차대수가 0.49대로 낮은 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과의 상단에 해당하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 최저 4,199만 원에서 최고 4,499만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 1,200만 원 이상 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 고평가되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 2건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 100점입니다. 첫 번째 사례는 2026년 6월 거래된 동일 단지 11층 59.54㎡ 매물로, 실거래가 4,500만 원, 전용면적 기준 평당가 250만 원입니다. 보정 후 대입 총액은 4,499만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 5월 거래된 동일 단지 13층 59.54㎡ 매물로, 실거래가 4,200만 원, 전용면적 기준 평당가 233만 원입니다. 보정 후 대입 총액은 4,199만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 면적, 용도지역, 도로 조건이 유사하여 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었으며, 시점 보정 계수 또한 1.000으로 보정 없이 반영되었습니다.
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 인근 KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 지역 개발 호재는 긍정적인 투자 요인입니다. 그러나 소규모 단지, 낮은 주차대수, 그리고 현재 매매수급동향이 하락세인 점은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준입니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 202.99%로 법정 상한 250% 대비 47.01%p의 갭이 있어 재건축 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보 가능성이 있습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 사업 추진 동력 확보가 중요하며, 실제 재건축 추진 여부 및 시기는 미지수입니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매가격지수 상승세에도 불구하고 매매수급동향은 하락세이며, 향후 3,344세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 가격 상승은 제한적일 수 있습니다. 그러나 KTX울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등 지역 내 굵직한 개발 호재들이 예정되어 있어 장기적으로는 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 잠재력을 가지고 있으나, 현재 제시된 가격은 비교사례 대비 고평가되어 있어 신중한 접근이 필요합니다. 개발 호재의 구체적인 진행 상황과 시장 상황을 면밀히 주시하며 투자 시점을 결정하는 것이 중요합니다.
보류