매물 유형: 아파트
분석 번호: 4601
종합 리스크 점수: 68점
KTX울산역금아드림팰리스는 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, KTX울산역 복합특구 개발 호재와 인근 도로 개설 등 긍정적인 개발 이슈가 많습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 존재합니다. 매매수급동향은 하락세이나, 전월세수급동향은 상승세로 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다.
제시가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,430만 원에서 4억 1,014만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 가까운 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 가격 흐름을 반영한 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 KTX울산역금아드림팰리스의 거래입니다. 전용면적 72.41㎡ 기준으로 거래되었으며, 대상 매물(84.37㎡)과의 면적 차이로 인해 -20점의 감점이 적용되었습니다. 층구간에서도 대상 매물(11층)과 인접 층(18층, 24층, 20층)과의 차이로 -10점의 감점이 있었습니다. 시점보정 계수는 1.000~1.004가 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었습니다. 면적 보정 계수는 1.000으로 유사한 대지 규모로 판단되었습니다. 용도 보정 및 도로 보정 계수도 1.000으로 동일한 조건으로 평가되었습니다. 역세권 보정은 역세권 범위(500m) 외 지역으로 프리미엄이 적용되지 않았습니다.
KTX울산역금아드림팰리스는 KTX울산역세권 개발 호재와 인근 도로 개설 등 교통 인프라 확충으로 투자 가치가 높습니다. 또한, 준공 8년차의 신축 아파트로 주거 쾌적성이 양호하며, 세대당 주차대수도 2.79대로 매우 우수합니다. 인근 도호소공원, 이마트24 등 생활 편의시설 접근성도 좋습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 8년차로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 시기상조로 판단됩니다.
KTX울산역 복합특구 개발과 광역철도 개통 등 굵직한 개발 호재들이 예정되어 있어 장기적으로는 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 특히 KTX울산역~울주군 삼동면 연결도로 착공 등 교통 접근성 개선은 지역 가치 상승에 크게 기여할 것입니다. 그러나 단기적으로는 인근 대규모 신규 아파트 공급 물량으로 인해 일시적인 가격 조정 압력을 받을 수 있으므로, 시장 동향을 면밀히 주시하며 투자 시점을 결정하는 것이 중요합니다.
매수