매물 유형: 아파트
분석 번호: 460
종합 리스크 점수: 75점
역세권 입지와 재건축 연한 도래가 장점이나, 제시가는 인근 실거래가 대비 다소 높은 수준이며 신규 공급 물량에 대한 고려가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 6,262만 원 ~ 최고 5억 4,092만 원)의 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 기대감이나 개별 매물의 특성(내부 상태, 인테리어 등)이 반영되었을 가능성이 있으나, 객관적인 실거래가 기반 가치 평가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지, 유사 면적, 동일 용도지역에 위치하며, 최근 1~2개월 내 거래된 사례들로 유사도가 100점입니다. 이 사례들은 시점 보정 후 대상지에 대입했을 때 4억 6,262만 원에서 5억 4,092만 원 사이의 가치 스펙트럼을 보여줍니다. 특히, 유사도 100점의 동일 단지 15층 거래 사례(#2)는 2026년 5월 5억 2,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 조건을 대입한 보정 후 대입 총액은 5억 1,633만 원입니다.
황골마을주공1은 청명역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하고, 대단지 아파트로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 현재 제시가는 실거래가 기반의 가치 평가 대비 다소 높은 수준이므로, 가격 협상 여지가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 대단지 아파트의 경우 재건축 추진 시 사업성이 높을 수 있으나, 용적률 미등록으로 정확한 개발 잠재력 분석은 어렵습니다. 향후 재건축 추진 여부 및 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
수원시 영통구는 아파트 매매 시장이 활기를 띠고 있으며, 역세권 입지와 재건축 기대감으로 긍정적인 전망을 보입니다. 그러나 인근 신규 공급 물량(영통자이 센트럴파크 580세대)이 시장에 영향을 미칠 수 있으며, 현재 제시가가 실거래가 대비 높은 점은 단기적인 상승 여력을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 큰 폭의 가치 상승이 기대되나, 단기적인 시세 변동 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류