매물 유형: 아파트
분석 번호: 4599
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 경동우신알프스타운 아파트로, 준공 11년차의 대단지 아파트입니다. 최근 울산 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 활성도가 양호한 편입니다. 특히 KTX울산역 복합특구 개발 등 다양한 지역 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 6,900만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 6,349만 원 ~ 최고 7,632만 원)의 중앙값 6,995만 원과 유사한 수준입니다. 이는 15건의 비교사례 중 중간 범위에 해당하는 가격으로, 시장 평균적인 가치에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 경동우신알프스타운 내에서 거래된 사례입니다. 유사도 점수는 100점 또는 90점으로 매우 높습니다. 유사도 100점 사례들은 면적, 시점, 용도지역 등 모든 조건이 유사하며, 특히 층수까지 유사한 경우가 많습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점(4층 vs 6~15층)이 있었으나, 동일 단지 내 거래이므로 높은 신뢰도를 가집니다. 각 사례는 시점 보정 계수(1.000~1.004)가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 5월, 5층)는 7,200만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 7,208만 원의 가치로 환산됩니다. 유사도 100점의 #6 사례(2026년 2월, 4층)는 6,500만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 6,669만 원의 가치로 환산됩니다. 이러한 비교사례들은 대상 매물의 가격 타당성을 평가하는 데 매우 중요한 근거가 됩니다.
대상 매물은 1540세대의 대단지 아파트로, 단지 규모 측면에서 안정적인 가치를 가집니다. 울산광역시 울주군은 KTX울산역 복합특구 개발, 부울경 광역철도 사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 양호합니다. 다만, 주차 비율이 세대당 1대 미만인 점은 감점 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군 정보는 교동어린이집이 인접해 있으나, 초·중·고등학교와의 접근성은 추가 확인이 필요합니다. 교통은 KTX울산역과의 연계성이 강화될 예정으로, 향후 교통 접근성이 개선될 것으로 기대됩니다.
준공 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다. 따라서 재건축/리모델링을 통한 가치 상승은 단기적인 관점에서 기대하기 어렵습니다.
울산 울주군 지역은 매매 및 전세 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 특히 전세 수급이 수요 우위를 나타내고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. KTX울산역을 중심으로 한 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 매물 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 물량 증가에 따른 일시적인 시장 조정 가능성도 존재합니다. 전반적으로는 개발 호재와 대단지 프리미엄을 바탕으로 완만한 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다.
매수