매물 유형: 아파트
분석 번호: 4596
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 울산광역시 울주군 청량읍에 위치한 덕하상남지구골드클래스 아파트로, 준공 9년차의 비교적 신축 단지입니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승 추세를 보이며 지역 내 거래 활성도가 중상위권에 속하는 점은 긍정적입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 있으며, 매매수급동향이 하락세인 점은 주의가 필요합니다.
제시 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 2,259만 원 ~ 최고 3억 5,996만 원) 중 최고가에 근접하는 상위권 범위에 해당합니다. 특히 유사도 90점의 비교사례 #2(9층)의 보정 후 대입가치 3억 5,996만 원과 거의 동일한 수준입니다. 대상 매물이 4층인 점을 고려할 때, 제시가는 시장의 상위권 가격을 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지 내에서 거래된 사례로 유사도가 높습니다. 유사도 100점의 사례 #1은 2026년 2월 5층 거래로, 대상 매물(4층)과 층수 차이가 적어 가장 유사한 가치인 3억 3,399만 원으로 보정되었습니다. 유사도 90점의 사례 #2(9층, 2026년 5월 거래)는 층구간 감점(-10점)이 적용되어 3억 5,996만 원으로 보정되었으며, 이는 제시 매매가 3억 6,000만 원과 거의 일치하는 수준입니다. 유사도 80점의 사례들은 층구간 감점(-20점)이 더 크게 적용되어 보정 후 대입 총액이 3억 2,259만 원에서 3억 5,510만 원 사이로 나타났습니다.
대상 단지는 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 청량읍 지역의 인구 증가 추세와 매매가격지수 상승은 긍정적인 투자 요인입니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 물량과 하락세인 매매수급동향은 향후 가격 상승에 제약이 될 수 있어 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 리모델링 역시 현재로서는 논의 단계가 아니며, 단지 규모나 연식 등을 고려할 때 단기적인 리모델링 추진 가능성도 낮습니다.
울산 울주군 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승하고 있으며, 청량읍의 인구도 꾸준히 증가하는 등 기본적인 주거 수요는 견고합니다. KTX울산역 복합특구 투자 유치 및 삼동~KTX울산역 연결도로 착공 등 지역 개발 호재도 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 요소가 있습니다. 그러나 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 매매수급동향이 하락세인 점도 시장의 매수 심리가 위축될 수 있음을 시사합니다. 따라서 중장기적으로는 개발 호재와 인구 유입에 힘입어 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 소화 여부에 따라 변동성이 클 것으로 전망됩니다.
보류