매물 유형: 아파트
분석 번호: 4595
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물은 준공 8년차 아파트로 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 덕하역 준역세권 입지와 인근 다수의 개발 호재가 긍정적인 투자 요인으로 작용합니다. 다만, 울산 울주군 내 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
대상 매물의 제시가 2억 9,000만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,700만원에서 2억 9,400만원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물(2억 9,400만원, 19층)과 유사한 수준으로, 10층임을 감안할 때 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다. 다만, 인근 개발 호재 및 시장 상승 추세가 반영된 가격일 가능성도 있습니다.
선별된 비교사례 15건 중 9건은 유사도 100점으로 동일 단지, 동일 면적의 최근 거래 사례입니다. 나머지 6건은 유사도 90점으로 동일 단지 내 거래이나 층구간에서 감점 요인이 발생했습니다. 유사도 100점 사례들은 2억 6,717만원에서 2억 8,611만원 사이의 보정 후 대입 총액을 보이며, 유사도 90점 사례들은 2억 6,700만원에서 2억 9,400만원 사이의 대입 총액을 보입니다. 대상 매물의 제시가 2억 9,000만원은 이 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
대상 매물은 덕하역(동해선)까지 도보 10분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 청량읍 인구는 꾸준히 증가 추세를 보이고 있어 실거주 수요 유입에 긍정적입니다. 또한, KTX울산역 복합특구 투자 유치, 부울경 광역철도 개통, 울산 High Tech Valley 일반산업단지 계획 변경 등 다수의 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 가치는 보통 이상으로 평가됩니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
울산 울주군 지역은 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 인구 증가 추세, 다양한 개발 호재 등으로 인해 긍정적인 시장 전망을 가지고 있습니다. 다만, 향후 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 신규 공급 물량이 다수 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 개발 호재가 실현될 경우 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.
보류