매물 유형: 아파트
분석 번호: 4594
종합 리스크 점수: 82점
대상 아파트는 준공 7년차의 비교적 신축 단지로, 인근 지역의 꾸준한 인구 증가와 다양한 개발 호재가 긍정적인 투자 요인으로 작용하고 있습니다. 특히 덕하역 준역세권 입지와 주변 교통망 개선 계획은 향후 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 2,662만 원에서 3억 7,804만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들의 보정 후 대입가치와 비교했을 때, 시장의 긍정적인 기대감이 가격에 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(전용 74.88㎡ ±5%)의 매매 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상지와 동일 단지, 유사 층수, 최근 거래 시점(1~5개월 전)의 거래로, 보정 후 대입 총액이 3억 3,234만 원에서 3억 7,804만 원 사이로 형성되어 있습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(11층 대비 저층 또는 고층)이 있었으나, 전반적으로 3억 2,662만 원에서 3억 3,892만 원 사이의 대입 총액을 보였습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다.
울산덕하신일해피트리는 덕하역 준역세권에 위치하며, 청량읍의 꾸준한 인구 증가 추세와 KTX울산역 복합특구 개발, 부울경 광역철도 등 다양한 교통 및 개발 호재의 직접적인 수혜가 기대됩니다. 준공 7년차의 신축 단지로 주거 쾌적성이 높고, 660세대의 단지 규모와 세대당 1.21대의 주차 공간은 단지 경쟁력을 높이는 요인입니다. 인근에 미리내공원, CU 등 편의시설과 송전어린이집 등 교육시설이 위치하여 생활 인프라도 양호합니다. 이러한 요인들은 장기적인 투자 가치를 높이는 데 기여할 것으로 판단됩니다.
대상 아파트는 2019년 준공되어 건물 나이가 7년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격 지수가 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 청량읍의 인구는 지속적으로 증가하고 있어 주택 수요가 견고할 것으로 예상됩니다. KTX울산역 복합특구 개발, 삼동~KTX울산역 연결도로 착공 등 지역 내 대형 개발 사업들이 예정되어 있어 중장기적인 관점에서 대상 매물의 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으므로, 공급 물량 소화 추이를 면밀히 지켜볼 필요가 있습니다. 전반적으로는 긍정적인 성장 전망을 가지고 있습니다.
매수