매물 유형: 아파트
분석 번호: 4592
종합 리스크 점수: 80점
대상 매물은 울산광역시 울주군 청량읍 덕하리에 위치한 울산뉴시티에일린의뜰1차 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 미상세대 소단지라는 점과 향후 3,344세대에 달하는 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 5억 4,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 405만 원에서 5억 6,212만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 면적 매물들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 보이나, 일부 고층 거래 사례와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다. 매수자는 제시가가 시장 스펙트럼의 어느 위치에 해당하는지 인지하고 접근하는 것이 중요합니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로, 전용면적, 용도지역, 거리 등 모든 면에서 높은 유사성을 가집니다. #1 사례는 2026년 5월 14층 84.9873㎡가 5억 700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 5억 695만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 25층 84.9873㎡가 5억 2,000만 원에 거래되었고, 대입 총액은 5억 1,995만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 2층 84.9882㎡가 5억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.004가 적용되어 대입 총액은 5억 6,212만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 29층 84.9882㎡가 5억 3,700만 원에 거래되었고, 대입 총액은 5억 4,135만 원입니다. 마지막으로 #5 사례는 2026년 3월 21층 84.9873㎡가 5억 원에 거래되어 대입 총액은 5억 405만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내에서 최근 1~3개월 이내에 거래된 것으로, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다.
울산뉴시티에일린의뜰1차는 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세, 미분양 감소 등 긍정적인 시장 지표를 보입니다. 특히 KTX울산역 복합특구 개발 및 광역교통망 확충 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 주변에 GS더프레시 울산덕하점 등 쇼핑 시설과 청량운동장 등 공원 시설이 인접해 있어 생활 편의성도 양호합니다. 다만, 단지 규모 및 하드웨어 정보 부족, 그리고 향후 대규모 신규 공급 물량에 따른 시장 변동성 리스크는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
대상 단지의 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단할 수 없습니다. 재건축 가능성을 평가하기 위해서는 정확한 준공연도 확인이 필수적입니다. 현재로서는 재건축 가능성에 대한 명확한 근거가 부족합니다.
울산 울주군 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 월세가격지수 또한 상승세를 유지하고 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세를 보여 실수요가 꾸준히 유입되고 있음을 시사합니다. KTX울산역 복합특구 개발, 부울경 광역철도 등 대규모 개발 호재들이 구체화되고 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 및 주택 가격 상승 여력이 충분합니다. 다만, 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점의 투자에는 긍정적이나, 단기적인 시장 상황 변화에 대한 모니터링이 필요합니다.
조건부 매수