매물 유형: 아파트
분석 번호: 4590
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 울산광역시 울주군 범서읍에 위치하며, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 다양한 지역 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 4억 7,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 3억 9,472만 원에서 4억 4,995만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 상승하는 시장 분위기와 대상 매물의 15층이라는 층수 프리미엄이 반영된 것으로 해석될 수 있습니다. 다만, 스펙트럼 최고값보다 약 2,000만 원 가량 높은 수준이므로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 매매 사례로, 높은 유사도(90~100점)를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수, 최근 거래 시점을 가지며, 보정 후 대입 총액은 4억 3,033만 원에서 4억 4,995만 원 사이로 나타났습니다. 제시가 4억 7,000만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼의 상단에 위치하거나 다소 높은 수준입니다. 층구간 감점 사유가 있는 사례들은 저층 거래로 인해 상대적으로 낮은 대입 총액을 보였습니다.
대상 아파트는 KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 지역 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 있습니다. 범서읍은 울주군 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 어렵습니다. 향후 10년 이상 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 검토할 수 있습니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 긍정적인 분위기입니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 광역교통망 확충 등의 호재는 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 그러나 다수의 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로, 향후 공급 물량 소화 추이를 면밀히 관찰하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
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