매물 유형: 아파트
분석 번호: 4589
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역은 KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 다양한 호재가 예정되어 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락세인 점과 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 1억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 998만 원에서 1억 2,498만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 9층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 998만 원, #2 사례는 2026년 5월 14층 거래로 1억 2,498만 원, #3 사례는 2026년 3월 9층 거래로 1억 1,290만 원, #4 사례는 2026년 1월 4층 거래로 1억 1,664만 원으로 보정되었습니다. #4 사례는 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. 이들 사례는 시점 보정 계수가 적용되어 현재 가치를 반영하고 있습니다.
대상 단지는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 우수합니다. 인근 KTX울산역 복합특구 개발 및 광역 교통망 확충 등 지역 개발 호재가 많아 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 단기적으로는 지역 내 미분양 물량과 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 학군 및 교통 편의성은 양호한 편입니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 143.53%로 법정 상한 300% 대비 156.47%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업 진행에 유리하게 작용할 수 있는 강력한 요인입니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의, 사업성 분석, 정책 변화 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
울산 울주군 지역은 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세이며, 전월세 수급동향이 수요 우세로 나타나고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. KTX울산역 복합특구 개발, 도로 확장 등 지역 개발 호재가 지속적으로 발표되고 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 매매수급동향이 하락세이고, 향후 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 재건축 잠재력을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근하는 것이 유효해 보입니다.
보류