매물 유형: 아파트
분석 번호: 4586
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 울산 울주군 범서읍에 위치한 서한아파트로, 현재 매매 시장은 상승세를 보이고 있으나 매매수급동향은 하락세입니다. 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 있습니다. 제시 매매가는 유사 사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 위치하며, 소단지 특성상 유동성 리스크가 존재할 수 있으므로 현장 확인 및 추가적인 시장 분석이 중요합니다.
제시 매매가 1억 8,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 8,118만 원 ~ 최고 1억 8,766만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당합니다. 이는 시장의 최근 거래 가격과 유사한 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 2026년 2월 1억 7,900만 원에 거래된 동일 단지 3층 84.84㎡ 매물로, 시점 보정 후 1억 8,118만 원의 대입 가치가 산출되었습니다. 비교사례 #2는 2026년 5월 1억 8,200만 원에 거래된 동일 단지 7층 84.84㎡ 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나 보정 후 1억 8,200만 원의 대입 가치가 산출되었습니다. 비교사례 #3은 2026년 1월 1억 8,500만 원에 거래된 동일 단지 7층 84.84㎡ 매물로, 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며 보정 후 1억 8,766만 원의 대입 가치가 산출되었습니다. 모든 사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 매물은 울산 울주군 범서읍에 위치하며, 인근에 KTX울산역 복합특구 투자 유치 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 이는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 다수의 신규 아파트 공급 예정으로 인한 경쟁 심화 가능성과 소단지 특성으로 인한 유동성 리스크는 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 학군 정보가 명확하지 않으나, 인근에 학교 및 어린이집이 위치해 있어 기본적인 교육 환경은 갖추고 있습니다. 역세권 프리미엄은 해당되지 않습니다.
대상 단지의 준공연도 정보가 미상으로, 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 재건축 가능성을 확인하려면 정확한 준공연도와 용적률, 대지권 지분 등을 확인해야 합니다. 현재 정보로는 재건축 가능성이 낮다고 판단됩니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매가격지수 상승과 전월세 수급동향 상승으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 그러나 매매수급동향 하락과 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 변동성을 가져올 수 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 지역 개발 호재는 장기적인 성장 잠재력을 제공하지만, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.
보류