매물 유형: 아파트
분석 번호: 4578
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 구영강변디아채 아파트입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 매수자 우위 시장으로 전환될 가능성이 있습니다. 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 총 3,344세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시가 4억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,499만 원에서 5억 406만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최저가에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 거래 사례와 일치하는 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
비교사례 #1은 2026년 6월에 4억 7,500만 원에 거래된 동일 단지 10층 매물로, 대상지와 시점 및 면적이 유사하여 보정 후 대입 총액은 4억 7,499만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 2월에 4억 9,800만 원에 거래된 동일 단지 10층 매물로, 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 보정 후 대입 총액은 5억 406만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다.
대상 단지는 범서읍 구영리 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치하고 있으며, 인근에 구영중학교, 구영선사공원 등 교육 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 광역철도망 구축 등 교통 호재는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 가격 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다.
구영강변디아채는 2008년 준공되어 현재 18년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 12년이 남아 있어 현재 시점에서 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 세대수 및 용적률(미등록) 데이터를 기반으로 추가적인 검토가 필요합니다.
울산 울주군 지역의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향이 하락하고 있어 단기적으로는 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 하지만 KTX울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등 지역 내 다양한 개발 호재가 진행 중이며, 미분양 물량 감소 추세는 긍정적입니다. 중장기적으로는 인근 신규 공급 물량의 영향과 지역 개발 진척 상황에 따라 시세 변동이 있을 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수