매물 유형: 아파트
분석 번호: 4574
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 문수산신동아파밀리에는 준공 12년차의 비교적 신축 단지로, 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적이나, 매매수급동향은 하락세를 보여 주의가 필요합니다. 신규 공급 물량이 많아 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시가 4억 500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼 4억 483만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 동향을 반영한 적정 수준의 가격으로 판단됩니다.
유사도 100점의 유일한 비교사례는 동일 단지 내 11층 거래(2026년 2월, 4억 원)입니다. 전용면적 기준 평당가는 1,575만 원이며, 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 대상 매물의 가치는 4억 483만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 해당 없으며 시점 보정만 적용되었습니다.
문수산신동아파밀리에는 준공 12년차의 비교적 신축 단지로, KTX울산역 복합특구 개발 및 광역철도 개통 등 교통 인프라 개선 호재가 있어 장기적인 투자 가치는 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인한 단기적인 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다. 학군 및 주변 편의시설은 적절히 갖춰져 있어 실거주 만족도도 높을 것으로 예상됩니다.
준공 12년차로 재건축 연한(30년)까지는 18년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
울산 울주군 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, KTX울산역 관련 개발 호재가 많아 장기적인 성장 전망은 긍정적입니다. 그러나 단기적으로는 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장의 변동성이 있을 수 있습니다. 매매수급동향 하락세는 매수자 우위 시장으로의 전환 가능성을 시사하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 전반적으로는 보합세 속 점진적 상승을 기대할 수 있습니다.
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