매물 유형: 아파트
분석 번호: 4573
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 문수산 더샵 아파트는 준공 12년차로 비교적 신축에 가까우며, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 및 시세 하방 압력에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 2,264만 원에서 5억 8,544만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 평형의 저층 거래(2026년 3월 4층 5억 4,000만 원)보다 높은 수준으로, 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
비교사례 15건 중 유사도 100점인 2건은 2026년 3월 4층 5억 4,000만 원, 2026년 1월 5층 5억 3,700만 원으로 대상 매물과 유사한 층수 및 시점에 거래되었습니다. 나머지 사례들은 층구간 감점(-10점 또는 -20점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 신뢰도를 보입니다. 보정 후 대입 총액은 최저 5억 2,264만 원에서 최고 5억 8,544만 원 사이로 형성되었습니다.
문수산 더샵은 1,005세대의 대단지로, 비교적 신축 아파트에 속하며 세대당 1.15대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 주변에는 상아골 공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호합니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 학군 측면에서는 더샵키즈하우스어린이집 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리할 수 있습니다. 전반적인 시장 지표는 상승 추세이나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미 미칠 수 있는 중요한 변수입니다.
준공 12년차로 재건축 연한(30년)까지는 18년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보이며, 당분간은 현 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 여러 개발 호재(KTX울산역 복합특구 투자 유치, 부울경 광역철도 등)가 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력을 받을 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여, 향후 시장 상황에 따라 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 광역철도 개통은 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보이나, 실제 시세 반영까지는 시간이 소요될 것입니다.
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