매물 유형: 아파트
분석 번호: 4572
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 9년차로 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 지역 내 신규 공급 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다. 매매수급동향이 하락세인 점은 주의가 필요합니다.
제시가 7억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 7억 2,874만 원에서 7억 7,995만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 7억 4,795만 원 대비 상위권에 해당합니다. 이는 시장의 최근 거래 동향과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으나, 15층이라는 층수와 단지 내 유사 거래 사례들을 고려하면 적정 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(전용 99.9959㎡) 거래로, 유사도 점수가 매우 높아 신뢰도가 높습니다. 특히 1, 2번 사례는 2026년 6월 거래로 시점 보정 계수가 1.000이며, 각각 7억 7,995만 원(8층)과 7억 4,795만 원(13층)으로 산출되었습니다. 3번 사례는 2026년 3월 거래로 1.008의 시점 보정 계수가 적용되어 7억 3,846만 원(7층)으로 평가되었습니다. 4번과 5번 사례는 2026년 2월 거래로 1.007의 시점 보정 계수가 적용되어 각각 7억 4,392만 원(15층)과 7억 2,874만 원(6층)으로 산출되었습니다. 6번 사례는 2026년 3월 거래로 1.008의 시점 보정 계수가 적용되었으며, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 7억 7,626만 원(22층)으로 평가되었습니다. 모든 사례는 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하여 용도 보정은 적용되지 않았습니다.
문수산동원로얄듀크는 9년차 아파트로 비교적 신축이며, 세대당 1.45대의 넉넉한 주차 공간과 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 단지 경쟁력이 우수합니다. 주변에 꿈마루어린이공원, CU 울산장검점, 장검어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 광역교통망 확충 등 지역 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 매매수급동향 하락세와 신규 공급 물량 증가는 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 9년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발, 삼동~KTX울산역 연결도로 착공 등 굵직한 개발 호재들이 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 몇 년간은 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화 및 가격 상승 제한 요인이 될 수 있습니다. 매매수급동향이 하락세인 점도 단기적인 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 따라서 장기적인 관점에서는 긍정적이나, 단기적으로는 신규 공급 물량과 시장 수급 상황을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류