매물 유형: 아파트
분석 번호: 4569
종합 리스크 점수: 58점
울산 울주군 월드메르디앙 아파트는 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락세를 보이며 지역 내 신규 공급 예정 물량이 많아 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 범위 내에 위치하며, 단지는 비교적 양호한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 재건축 연한이 많이 남아 개발 호재는 제한적입니다.
제시된 매매가 6억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 5억 7,698만 원 ~ 최고 6억 3,817만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물과 유사한 수준으로, 시장 가격을 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 2,256만 원에서 2,495만 원 사이입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 2026년 2월과 6월에 6억 2,700만 원에서 6억 3,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 동일한 층구간(고층)에 위치합니다. 층구간 감점이 있는 사례들은 주로 중층 또는 저층 거래로, 대상 매물(16층)과의 층 차이로 인해 유사도 점수가 조정되었습니다. 모든 비교사례는 제3종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수가 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
월드메르디앙 아파트는 범서읍 굴화리 내에서 활발하게 거래되는 지역에 위치하며, 인근에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 투자 가치도 양호해 보이지만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 관점에서는 공급 리스크를 고려해야 합니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익은 기대하기 어렵습니다.
단기적으로는 시장 지수 상승과 거래량 증가로 긍정적인 흐름을 보일 수 있습니다. 그러나 울산 울주군 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성이 존재합니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등의 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 가격 상승을 견인하기에는 한계가 있을 수 있습니다.
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