매물 유형: 아파트
분석 번호: 4566
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 26년 된 아파트로 재건축 연한이 4년 남았으며, 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 매수 시 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 가치 스펙트럼 내에 있으나, 상세한 현장 확인과 시장 상황 변화에 대한 지속적인 모니터링이 중요합니다.
제시가 1억 9,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 7,066만 원의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 동일 단지 내 고층 거래 사례(22층, 1억 7,000만 원)와 비교 시에도 높은 수준으로, 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 평가될 수 있습니다.
#1 비교사례는 대상 매물과 동일한 울산광역시 울주군 범서읍 천상리의 청구(천상그린타운)2차 단지 내 거래입니다. 2026년 4월에 84.86㎡ 면적이 1억 7,000만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 665만 원입니다. 시점 보정 계수 1.004가 적용되었고, 층구간(15층 vs 22층) 차이로 인해 10점 감점되어 유사도 90점을 받았습니다. 보정 완료된 총액은 1억 7,066만 원입니다.
대상 매물은 울산 울주군 범서읍에 위치하며, 인근에 마루공원, CU 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. KTX 울산역 복합특구 투자 유치 및 삼동~KTX 울산역 연결도로 착공 등 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 교통 접근성 및 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있으며, 매매수급동향 하락은 투자 시 주의를 요합니다.
대상 아파트는 2000년 준공되어 현재 26년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지 4년이 남아있어 향후 재건축 추진 가능성은 있으나, 실제 사업 추진까지는 상당한 시간과 복잡한 절차가 필요합니다. 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준으로 판단됩니다. 리모델링 또한 대안이 될 수 있습니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하는 긍정적인 신호를 보이고 있습니다. KTX 울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등 다양한 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 인근에 3,344세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 매매수급동향이 하락하고 있다는 점도 단기적인 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 따라서 중장기적인 관점에서 개발 호재의 진행 상황과 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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