매물 유형: 아파트
분석 번호: 4562
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있으나, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동에 유의해야 합니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 전세가율이 높은 편이므로 갭투자 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 현재 시장 상황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,049만 원에서 2억 3,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량 증가에 따른 향후 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.
비교사례 #1은 동일 단지 그린코아 3층, 84.85㎡ 매물로 2026년 6월 2억 3,500만 원에 거래되었습니다. 대상 매물(7층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 유사도 90점으로 높게 평가되었습니다. 보정 후 대입 총액은 2억 3,499만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 그린코아 1층, 84.85㎡ 매물로 2026년 6월 1억 8,050만 원에 거래되었습니다. 역시 층구간 차이로 10점 감점되었으며, 유사도 90점으로 평가되었습니다. 보정 후 대입 총액은 1억 8,049만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 울산 울주군 범서읍 천상리에 위치하며, 범서읍 천상리는 지역 내 거래 활성도 2위를 기록하는 등 주거 선호도가 높은 지역입니다. 인근에 마루공원, CU 천상그린코아점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 천상서머힐어린이집 등 교육시설 접근성도 양호합니다. KTX울산역 복합특구 투자 유치 및 뉴온시티 조성, KTX 울산역~울주군 삼동면 연결도로 착공 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량에 따른 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축보다는 리모델링을 검토할 시점이며, 향후 재건축 추진 시에는 용적률, 건폐율, 세대수 등 사업성 분석과 주민 동의율 확보가 중요합니다. 현재 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하며, 법정 상한 300% 대비 여유가 있을 경우 사업성이 높아질 수 있습니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되었습니다. 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 그러나 KTX울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등 지역 개발 호재가 지속적으로 발표되고 있어 중장기적인 관점에서는 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한에 근접하고 있어 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있으나, 단기적인 공급 리스크와 시장 변동성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
보류