매물 유형: 아파트
분석 번호: 4561
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 25년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 기대됩니다. 울산 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 특히 전세수급동향이 강한 상승세를 보여 실수요 기반이 탄탄합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
대상 매물의 제시 매매가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 9,226만 원 ~ 최고 1억 1,542만 원) 중 최고가보다 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 시장 상황 및 매물의 개별적인 특성(내부 상태, 향 등)에 따라 가격 조정 여지가 있을 수 있습니다. 매수 시에는 추가적인 협상을 고려하는 것이 좋습니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 거래된 사례이며, 전용면적 기준 평당가 611만 원/평에서 764만 원/평 사이로 분포합니다. 유사도 100점 사례들은 2026년 2월~5월 사이에 거래되었으며, 21층, 18층, 19층 등 고층 위주로 거래되었습니다. 유사도 90점 사례들은 11층~14층 등 중층 거래로, 대상 매물(22층)과의 층구간 차이로 인해 감점되었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 9,226만 원에서 1억 1,542만 원 사이로 나타났습니다.
대상 매물은 준공 25년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 울산 지역의 매매 및 전세가격지수 상승과 전세가율이 높은 점은 실수요 유입이 활발함을 나타내어 안정적인 임대 수익 또는 향후 매매 전환 가능성을 시사합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 학군으로는 천상서머힐어린이집이 인접해 있으며, 교통은 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.
대상 아파트는 2001년 준공되어 현재 25년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 5년이 남아있으므로, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진에는 주민 동의, 사업성, 규제 등 다양한 변수가 있으므로 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석을 통한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다.
울산 울주군 지역은 KTX울산역 복합특구 투자 유치, 광역철도 개통 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 그러나 '우미린 더 시그니처', '태화강 에피트' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 매매수급동향이 하락세인 점도 단기적인 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 따라서 중장기적 관점에서는 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 시장 상황을 면밀히 주시하며 신중하게 접근해야 합니다.
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