매물 유형: 아파트
분석 번호: 4559
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 용적률 여유도 상당합니다. 울산 지역의 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 매매수급동향은 하락하고 있으며, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 1억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,878만 원에서 1억 8,571만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 시세와 유사한 수준으로, 시장의 기대감이 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 6건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1번 사례(온양읍 대안리, 2026.4, 10층)는 1억 8,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 8,571만 원으로 대입되어 대상 매물과 유사한 가치를 보입니다. 5번, 6번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들입니다. 이들 사례를 통해 대상 매물의 적정 가치 범위를 추정할 수 있습니다.
미도파 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 용적률 갭이 107.48%p로 개발 잠재력이 높으며, 울산 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세는 긍정적입니다. 다만, 낮은 주차 비율과 인근 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 학군 및 교통은 특별한 프리미엄 요인이 확인되지 않아 단지 자체의 개발 잠재력에 집중해야 합니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 192.52%로 법정 상한 300% 대비 107.48%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 비교적 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 진행 속도는 주민 동의율, 사업성 분석, 정부 정책 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심과 확인이 필요합니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 KTX울산역 복합특구 투자 유치, 부울경 광역철도 개통 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 '우미린 더 시그니처', '태화강 에피트', '남울산노르웨이숲' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 용적률 여유로 개발 잠재력이 높지만, 구체적인 재건축 진행 상황을 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
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