매물 유형: 아파트
분석 번호: 4556
종합 리스크 점수: 43점
대상 매물은 울산광역시 울주군 언양읍에 위치한 장원그랜즈 아파트로, 준공 29년차의 구축 단지입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 재건축 연한에 근접했지만 높은 용적률로 사업성이 낮아 개발 기대감은 제한적입니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다.
제시된 매매가 8,890만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 8,700만 원 ~ 최고 1억 513만 원)의 하단 범위에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 #1은 언양읍 어음리 장원그랜즈 2층 80.46㎡ 매물로, 2026년 2월 1억 2,000만 원에 거래되었습니다. 대상지 면적 및 조건을 대입한 보정 후 대입가치는 8,700만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 9층 80.46㎡ 매물로, 2026년 1월 1억 4,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입가치는 1억 513만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 매물은 제시가가 비준가격 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 소규모 단지, 낮은 주차 비율, 노후화된 건물 등 단지 자체 경쟁력은 높지 않습니다. KTX울산역 복합특구 개발 등 지역 호재는 존재하나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 지역 개발 호재를 기대하는 실거주 목적에 더 적합할 수 있습니다.
장원그랜즈 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 근접했습니다. 그러나 현재 용적률이 399.38%로 법정 상한(250%)을 크게 초과하여 용적률 갭이 -149.38%p에 달합니다. 이는 재건축 시 사업성이 매우 낮아 사실상 재건축 추진이 어렵거나 불가능할 것으로 판단됩니다. 리모델링 또한 용적률 문제로 인한 사업성 확보가 어려울 수 있습니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 단기적인 가격 상승 동력은 제한적일 수 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 교통 인프라 확충은 긍정적인 요인이지만, 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 향후 시장에 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 대상 단지는 재건축 사업성이 낮아 자체적인 개발 호재를 기대하기 어렵고, 단지 규모 및 주차 환경 등 하드웨어적 요소가 취약하여 장기적인 관점에서도 큰 폭의 시세 상승을 기대하기는 어려울 것으로 전망됩니다. 다만, 제시가가 비준가격 스펙트럼 하단에 위치하여 급매물로서의 가치는 있을 수 있습니다.
보류