매물 유형: 아파트
분석 번호: 4554
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 아파트로, 인근 지역의 활발한 개발 사업과 교통망 확충 계획이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 1억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7,793만 원에서 9,737만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 및 유사 평형의 실거래가와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 동일 단지 6층의 2026년 5월 거래가 8,800만 원인 점을 고려하면, 제시가는 시장 평균 대비 높은 수준에 해당합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 거래이거나 인접한 유사 사례로, 높은 유사도 점수를 보였습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상지와 동일한 덕신동백 아파트의 거래로, 2026년 5월 11층 8,750만 원, 6층 8,800만 원, 2026년 4월 13층 8,633만 원, 10층 9,336만 원, 9층 9,737만 원 등의 거래가 확인됩니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 2026년 5월 1층 8,399만 원, 2026년 4월 5층 9,436만 원, 2층 7,930만 원, 2층 8,332만 원으로 나타났습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치 평가에 중요한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 이는 장기적인 투자 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 제공합니다. 인근 지역의 KTX울산역 복합특구 개발, 광역철도 개통 등 교통 및 개발 호재는 지역의 전반적인 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 시장 실거래가 스펙트럼의 상단을 상회하고 있어, 가격 협상을 통해 매수한다면 투자 가치를 높일 수 있습니다. 세대당 주차대수가 0.86대로 다소 부족한 점은 단기적인 단점으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 현재 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 이는 재건축 사업 추진의 법적 요건을 충족한다는 의미이며, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승 가능성이 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록으로 산출 불가하나, 향후 사업성 분석을 통해 구체적인 개발 계획을 수립할 수 있을 것입니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되며 사업 진행 과정에서 다양한 변수가 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수가 상승하고 있으며, 지역 내 미분양 물량도 감소 추세에 있어 긍정적인 시장 흐름을 보입니다. KTX울산역 복합특구 개발, 광역철도 개통 등 굵직한 개발 호재들은 장기적으로 지역의 가치를 높일 것으로 예상됩니다. 그러나 우미린 더 시그니처 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 물량 증가에 따른 일시적인 시장 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 강력한 잠재력을 가지고 있으나, 현재 제시된 가격이 시장 평균 대비 높은 점을 고려할 때, 가격 협상 여부에 따라 미래 성장 전망이 달라질 수 있습니다.
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