매물 유형: 아파트
분석 번호: 4551
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 7년차의 신축급 아파트로, 단지 내 유사 평형의 활발한 거래가 이루어지고 있습니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하나, 1층이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 5억 3,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 3,498만 원에서 5억 8,446만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최저가에 근접한 수준입니다. 이는 1층이라는 특성을 고려할 때 합리적인 가격으로 판단될 수 있으며, 시장 가격 대비 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수 100점부터 80점까지 분포합니다. 유사도 100점 사례들은 층수 차이가 크지 않아 보정 계수가 낮게 적용되었으며, 5억 3,498만 원에서 5억 4,798만 원 사이의 가치를 보였습니다. 유사도 90점 및 80점 사례들은 대상 매물(1층) 대비 고층 거래로, 층구간 감점이 적용되었음에도 5억 6,544만 원에서 5억 8,446만 원 사이의 높은 대입 가치를 나타냈습니다. 이는 고층 프리미엄 가능성을 시사하나, 조망 여부는 현장 확인이 필요합니다. 전반적으로 모든 사례는 대상지와 동일한 제2종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수 1.008이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
대상 매물은 준공 7년차의 신축급 아파트로 단지 경쟁력이 양호하며, 인근에 대리근린공원, CU 편의점, 송정금강어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 지하철역 접근성이 떨어져 교통 편의성은 다소 아쉽습니다. 인근 지역에 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승보다는 실수요 목적의 접근이 더 적합할 수 있습니다.
준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시점은 아닙니다.
울산광역시 북구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 시장의 불확실성이 존재합니다. 전월세 시장은 견조한 상승세를 보이고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 산업단지 개발 및 인구 유입 추이에 따라 가치 변동이 있을 수 있으나, 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.
보류