매물 유형: 아파트
분석 번호: 4550
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 7년차의 신축급 단지로, 인근 지역의 개발 호재와 함께 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하는 시장 분위기 속에서, 동일 단지 내 유사 평형 거래가 활발하여 가격 신뢰도가 높습니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 3,216만 원에서 6억 345만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 최고가(6억 345만 원)보다 높은 수준으로, 시장의 상승 기대감이 반영된 가격으로 보입니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 거래된 유사 평형으로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 최근 2026년 6월 거래된 5층(5억 8,000만 원)과 24층(5억 8,700만 원) 사례는 대상 매물의 가치를 판단하는 데 중요한 기준이 됩니다. 특히 #1, #2 사례는 시점 보정 계수가 1.000으로, 최근 거래 시점과 동일하여 가장 직접적인 비교가 가능합니다. #3, #4, #5 사례는 2개월 전, #6, #7, #8 사례는 3~5개월 전 거래로 시점 보정 계수(1.004~1.006)가 적용되어 현재 가치로 환산되었습니다. 모든 비교사례가 동일 단지 내 거래이므로 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 7년차의 신축급 단지로, 676세대의 적정 규모와 양호한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 아라공원, CU 송정한라비발디점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 비발디어린이집이 단지 바로 앞에 위치하여 교육 환경도 우수합니다. 울산 북구의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 투자 가치는 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
준공 7년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
울산 북구의 매매 및 전월세 가격지수 상승, 전월세 수급동향의 강한 상승세는 긍정적인 시장 전망을 시사합니다. 인근 효문공단 공장용지 조성사업 등 개발 호재도 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 포항, 광주, 대구 등 인근 지역에 22,738세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 중장기적으로는 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성이 존재합니다. 단기적으로는 시장의 상승 흐름을 탈 수 있으나, 장기적인 관점에서는 공급 리스크를 지속적으로 모니터링해야 할 것입니다.
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