매물 유형: 아파트
분석 번호: 4549
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 매우 높습니다. 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며 인근에 22,738세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,419만 원에서 2억 1,033만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 2026년 4월 거래된 동일 단지 1층 매물(59.99㎡)의 보정 후 대입가치 1억 9,570만 원과 유사한 수준으로, 최근 거래된 동일 평형, 동일 층 매물과 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 2026년 6월 거래된 동일 단지 4층 매물의 보정 후 대입가치 1억 5,999만 원과 비교하면 다소 높은 편입니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높습니다. 보정 후 대입 총액은 1억 5,419만 원에서 2억 1,033만 원 사이로 분포합니다. 특히, 2026년 4월 거래된 동일 단지 1층 매물(59.99㎡)의 보정 후 대입 총액은 1억 9,570만 원으로 대상 매물의 제시가와 거의 일치합니다. 2026년 6월 거래된 동일 단지 4층 매물(59.99㎡)의 보정 후 대입 총액은 1억 5,999만 원으로, 층 차이에 따른 가격 편차가 나타납니다. 6층 매물은 층구간 감점(-10점)이 적용되어 1억 6,559만 원으로 산출되었습니다. 전반적으로 제시가는 유사 사례들의 상단 범위에 해당합니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 140.01%p로 개발 잠재력이 높아 장기적인 투자 가치가 있습니다. 인근에 화봉공원, GS25, 울산에너지고등학교 등 생활 편의시설 및 학군이 양호하여 실거주 환경도 나쁘지 않습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 32년 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 109.99%로 법정 상한 250% 대비 140.01%p의 여유가 있어 재건축 시 사업성이 높을 것으로 판단됩니다. 이는 향후 개발이익을 기대할 수 있는 중요한 요인입니다. 단지 내 재건축 추진 움직임 및 주민 동의율 등은 현장 확인이 필요합니다.
울산 북구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하는 긍정적인 흐름을 보이고 있으나, 매매수급동향 하락과 대규모 신규 공급 물량 예정이라는 상반된 요인이 공존합니다. 단기적으로는 공급 과잉에 대한 우려가 있을 수 있으나, 장기적으로는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 특히, 울산미포국가산업단지 조성사업 등 지역 개발 호재는 간접적으로 지역 경제 활성화에 기여하여 부동산 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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