매물 유형: 아파트
분석 번호: 4545
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 양정힐스테이트2차는 준공 17년차 아파트로, 울산 북구 양정동 내에서 활발히 거래되는 단지입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 인근에 2만 세대가 넘는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치합니다.
제시된 매매가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,188만 원에서 3억 84만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 9층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,136만 원/평, 보정 후 대입 총액은 2억 9,188만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 5층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,171만 원/평, 보정 후 대입 총액은 3억 84만 원입니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 거래된 5층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,138만 원/평, 보정 후 대입 총액은 2억 9,224만 원입니다. 이 또한 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 모든 사례는 대상 매물과 동일한 토지 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수가 적용되었습니다.
양정힐스테이트2차는 울산 북구 양정동 내에서 활발히 거래되는 단지로, 비교사례 대비 가격적 메리트가 있는 것으로 보입니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있는 리스크 요인입니다. 학군 및 교통 측면에서는 지하철역이 없어 대중교통 접근성이 다소 아쉽지만, 양정자동차테마거리 공원과 이마트24 등 생활 편의시설이 인접하여 실거주 환경은 양호합니다.
준공 17년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 13년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 재건축 사업성 판단은 어렵습니다.
울산 북구의 매매가격지수는 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근 지역에 2만 세대가 넘는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 몇 년간은 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 다만, 양정동의 인구 유입 추세는 긍정적이며, 울산미포국가산업단지(효문공단) 공장용지 조성사업 등 지역 개발 호재는 장기적으로 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 단기적으로는 공급 리스크에 유의하며, 장기적으로는 지역 개발 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.
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