매물 유형: 아파트
분석 번호: 4540
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 울산 북구의 비규제지역에 위치하여 규제 리스크가 낮습니다. 최근 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적이나, 매매수급동향은 하락세를 보여 주의가 필요합니다. 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.
제시 매매가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,049만 원에서 2억 5,504만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 보정 후 대입가치와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.
선별된 비교사례 6건은 모두 대상지와 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.012~1.016이 적용되어 최근 시장의 가격 상승분이 반영되었습니다. 특히, #1 사례는 2026년 2월 거래된 23층 매물로 2억 5,289만 원으로 보정되었고, #2 사례는 2026년 1월 거래된 5층 매물로 2억 2,049만 원으로 보정되어 층수에 따른 가격 차이를 명확히 보여줍니다.
대상 단지는 준공 9년차로 비교적 신축이며, 울산 북구의 비규제지역에 위치하여 투자 매력도가 있습니다. 전세 및 월세 시장의 강한 수요는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있게 합니다. 다만, 매매 시장의 활력 둔화와 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지는 21년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다.
울산 북구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 전월세 시장의 수요 우세는 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 그러나 매매 거래량 감소와 인근 지역의 대규모 신규 공급은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 울산미포국가산업단지 개발 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
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