매물 유형: 아파트
분석 번호: 4537
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 22년차로 리모델링을 고려할 시점이며, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세 수급은 상승세로, 실수요는 꾸준하나 매매 시장은 다소 위축된 상황입니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 2억 897만 원에서 2억 897만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 동일 층수 거래가인 2억 900만 원보다도 높은 수준으로, 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 층수의 거래입니다. 전용면적 기준 평당가는 823만 원/평이며, 2026년 6월에 거래되어 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수 모두 1.000으로, 비교사례와 대상 매물 간의 조건이 매우 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. 최종 보정 후 대입 총액은 2억 897만 원입니다.
대상 아파트는 울산 북구 달천동에 위치하며, 인근에 달천철장유적공원, CU 울산달천현대점 등 생활 편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 떨어지는 편입니다. 단지 자체의 경쟁력은 중소형 단지로 무난한 수준이나, 인근 대규모 공급 예정 물량으로 인해 향후 투자 가치 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링을 통한 가치 상승을 고려할 수 있으나, 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 사업 추진의 용이성은 보통 수준으로 판단됩니다.
울산 북구 지역의 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 시장의 활력이 다소 둔화될 수 있습니다. 특히, 포항, 광주, 대구 등 인근 시도에 걸쳐 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 이 물량들이 시장에 풀릴 경우 울산 북구 시장에도 간접적인 영향을 미쳐 가격 상승을 억제할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 인구 감소 추세가 지속될 경우 수요 기반이 약화될 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.
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