매물 유형: 아파트
분석 번호: 4535
종합 리스크 점수: 53점
울산 북구 천곡코아루2차 아파트는 현재 매매가 2억 7,000만 원으로 제시되었으며, 비교사례 분석 결과 2억 4,499만 원에서 2억 7,230만 원 사이의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다. 최근 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근 지역에 2만 2천 세대가 넘는 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 가격 경쟁 및 수급 불균형에 대한 면밀한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,499만 원에서 2억 7,230만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 4층 2억 6,600만 원(보정 후 2억 6,598만 원)과 5층 2억 5,500만 원(보정 후 2억 5,794만 원)을 고려할 때, 제시가는 시장의 상단 가격을 반영하고 있는 것으로 보입니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 전용면적 84.8434㎡의 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1번 사례(2026년 5월, 4층, 2억 6,600만 원)는 시점 및 층수가 유사하여 2억 6,598만 원으로 보정되었고, 3번 사례(2026년 2월, 5층, 2억 5,500만 원)는 동일 층수로 2억 5,794만 원으로 보정되었습니다. 4번 사례(2026년 5월, 15층, 2억 4,500만 원)는 층구간 감점(-10점)에도 불구하고 2억 4,499만 원으로 보정되어 스펙트럼의 최저값을 형성했습니다. 8번 사례(2026년 1월, 8층, 2억 6,800만 원)는 층구간 감점(-10점)에도 불구하고 2억 7,230만 원으로 보정되어 최고값을 나타냈습니다. 이처럼 층수와 거래 시점에 따라 보정된 가격에 차이가 발생했습니다.
천곡코아루2차는 상안초등학교(99m)가 인접해 있어 학군 경쟁력이 양호하며, 인근에 천곡뜰공원, 상안식육백화점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 투자 가치 측면에서는 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세이나, 매매수급동향이 하락하고 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
준공 18년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발이익은 기대하기 어렵습니다.
울산 북구 지역은 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 월세 가격지수도 상승하는 등 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향 하락과 아파트 거래량 감소는 시장의 관망세가 짙어지고 있음을 보여줍니다. 특히, 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체 등 대규모 신규 공급 예정 물량(총 22,738세대)은 향후 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이러한 공급 물량이 시장에 풀릴 경우, 기존 아파트의 가격 경쟁이 심화되고 전월세 시장의 조정이 발생할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서는 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다. 단기적으로는 매수 심리 위축과 공급 증가로 인한 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
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