매물 유형: 아파트
분석 번호: 4534
종합 리스크 점수: 53점
울산 북구 일지리버타워 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 있으나, 높은 용적률로 인해 사업성 확보에 난항이 예상됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 매수자 우위 시장으로 변모하고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 7,600만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6,550만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높게 평가되었거나, 특정 요인(내부 수리, 조망 등)이 반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(58.95㎡)의 10층 매물로 2026년 3월 6,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.008을 적용하여 보정 후 대입 총액은 6,550만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다.
일지리버타워는 33년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 낮은 주차대수와 높은 용적률은 재건축 사업성을 저해하는 요인입니다. 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 지하철역 접근성이 부족하여 교통 편의성은 낮은 편입니다. 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.
준공 33년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 하지만 현재 용적률이 392.96%로 법정 상한 50%를 크게 초과하여, 일반적인 재건축 사업 방식으로는 사업성 확보가 매우 어렵습니다. 리모델링 또는 다른 형태의 개발 방안을 모색해야 할 가능성이 높으며, 이에 대한 구체적인 계획이나 주민 동의율은 현재 확인되지 않습니다. 재건축/리모델링 추진 여부 및 사업성 분석이 선행되어야 합니다.
울산 북구의 매매가격지수와 전월세가격지수는 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 몇 년간 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한에 도달했으나, 높은 용적률로 인해 사업성 확보가 어려워 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다. 현재 제시가는 비준가치 대비 다소 높은 수준으로, 신중한 접근이 필요합니다.
보류