매물 유형: 아파트
분석 번호: 4533
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 32년차의 원동현대 아파트로, 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 비교사례 분석 결과 제시된 매매가는 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다.
제시가 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8,831만 원에서 9,372만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 9,104만 원과 비교할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.
비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 100점입니다. #1 사례는 2026년 4월 8,800만 원에 거래된 13층 매물로, 보정 후 대입 총액은 8,831만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 9,300만 원에 거래된 15층 매물로, 보정 후 대입 총액은 9,372만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 9,000만 원에 거래된 7층 매물로, 보정 후 대입 총액은 9,104만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 층수(9층)와 유사한 중층 거래들이며, 최근 2~4개월 이내 거래되어 시점 보정 계수(1.004~1.012)가 적절히 반영되었습니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 세대당 주차대수가 1.97대로 우수하며, 동천초등학교가 140m 거리에 있어 학군 접근성이 양호합니다. 매매가격지수 상승 추세와 비교사례 대비 적정하거나 약간 저평가된 가격은 투자 매력을 높이는 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 법정 상한(300%) 대비 293.2%로 6.8%p의 갭이 있어 사업성 확보에 유리한 측면이 있습니다. 하지만 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성 분석, 정부 정책 등 다양한 변수에 따라 달라지므로, 현 시점에서는 '가능성 보통'으로 판단됩니다. 재건축 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
울산 북구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향과 거래량은 하락 추세입니다. 이는 시장의 불확실성이 존재함을 나타냅니다. 장기적으로는 재건축 잠재력과 양호한 주차 환경, 학군 접근성이 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담을 줄 수 있어, 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 예상하며 신중한 접근이 필요합니다.
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