매물 유형: 아파트
분석 번호: 4532
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 울산 북구 천곡동 우방 아파트로, 준공 28년차의 소단지 아파트입니다. 최근 울산 북구 아파트 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 재건축 연한 도래를 앞두고 있으나 소단지 특성상 사업 추진에 어려움이 있을 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5,899만 원에서 7,399만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 가장 높은 7,399만 원(2026.5, 6층)보다도 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 동일 평형(49.5㎡)의 거래로 유사도 점수 100점(15번 사례는 층구간 감점으로 90점)을 기록하여 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 2026년 6월 거래된 #1, #2, #3 사례는 각각 6,900만 원, 6,700만 원, 6,250만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 유사한 14층 거래도 6,899만 원으로 보정되었습니다. 제시가 7,500만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 5,899만 원 ~ 최고 7,399만 원) 중 상단에 위치하는 수준입니다.
대상 아파트는 준공 28년차의 소단지 아파트로, 매매가격지수 상승에도 불구하고 매매수급동향은 하락세입니다. 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 다만, 재건축 연한 도래가 임박했다는 점은 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가질 수 있으나, 소단지 특성상 사업 추진의 불확실성이 존재합니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 다소 떨어지지만, 천곡샘골생태공원 등 공원 시설이 가까워 주거 쾌적성은 양호합니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차로, 재건축 연한(30년)까지 2년 남았습니다. 법정 용적률 상한은 300%이나, 현재 용적률이 미등록 상태로 용적률 갭 분석이 불가합니다. 소단지(60세대 미만)라는 점은 재건축 사업 추진 시 사업성 확보 및 주민 동의율 충족에 어려움을 줄 수 있는 리스크 요인입니다. 따라서 재건축 가능성은 있으나, 사업 추진의 난이도가 높을 것으로 예상됩니다.
울산 북구 아파트 시장은 매매가격지수 상승에도 불구하고 매매수급동향 하락, 대규모 신규 공급 예정 물량 등으로 인해 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하나, 소단지 특성과 시장 상황을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 인구는 감소 추세이나 세대수는 유지되어 1인 가구 증가 추세를 보이지만, 이는 매매 시장에 큰 영향을 미치기 어렵습니다. 전세 및 월세 시장은 견조한 상승세를 보이고 있어 임대 수익 측면에서는 안정적일 수 있습니다.
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