매물 유형: 아파트
분석 번호: 4531
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물인 쌍용아진그린4 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한 도래가 임박한 단지입니다. 최근 울산 북구 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 특히 인근 지역에 2만 2천 세대가 넘는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장의 공급 과잉 및 가격 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격적 메리트는 제한적입니다.
제시가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,745만 원에서 2억 1,900만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 스펙트럼의 최고가보다도 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. 시점은 2026년 2월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 모든 사례는 대상 매물(5층)보다 높은 층에 위치하여 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 예를 들어, 가장 유사도가 높은 #1 사례(2026년 6월, 10층, 84.92㎡)는 2억 1,900만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 조건을 대입한 보정 후 대입가치는 2억 1,900만 원입니다. #4 사례(2026년 3월, 13층, 84.92㎡)는 1억 8,600만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입가치는 1억 8,745만 원입니다. 이처럼 층수 차이에 따른 가격 편차가 존재하며, 대상 매물의 5층이라는 점이 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 1114세대의 대단지로 기본적인 주거 인프라는 갖추고 있으나, 주변에 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어집니다. 학군으로는 아진어린이집 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 투자 가치 측면에서는 준공 28년차로 재건축 연한 도래가 임박했다는 점이 잠재적 호재이나, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화와 매매수급동향 하락세는 리스크 요인으로 작용합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하여 가격적 메리트가 제한적입니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지 2년이 남아 있어 향후 재건축 추진 가능성이 있습니다. 그러나 높은 용적률 갭이 확인되지 않고, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 재건축 사업의 사업성 확보 및 추진 동력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재로서는 재건축 가능성이 '보통' 수준으로 평가됩니다.
울산 북구 지역의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향과 거래량은 하락 추세입니다. 특히 2만 2천 세대가 넘는 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 농소3동의 인구 감소 추세 또한 장기적인 수요 측면에서 부정적입니다. 따라서 단기적인 가격 상승보다는 중장기적으로 공급 과잉과 인구 감소로 인한 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 재건축 추진 여부가 미래 가치에 큰 영향을 미치겠지만, 현재로서는 불확실성이 높은 상황입니다.
보류