매물 유형: 아파트
분석 번호: 4530
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지는 다소 시간이 남아있습니다. 울산 북구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 특히 전세수급동향이 수요 우세를 보여 임대차 시장은 활발합니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 미칠 영향을 면밀히 주시해야 합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 2억 4,385만 원 ~ 최고 2억 5,401만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 고층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보이나, 비교사례 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
#1 사례는 동일 단지, 동일 지역, 3개월 전 18층 거래로 유사도 100점을 기록하며 2억 4,690만 원의 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. #2 사례는 동일 단지, 1개월 전 9층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으나 2억 4,899만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. #3 사례는 동일 단지, 1개월 전 7층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으며 2억 4,599만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. #4 사례는 동일 단지, 5개월 전 15층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으며 2억 5,401만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. #5 사례는 동일 단지, 5개월 전 13층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으며 2억 4,385만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 모든 비교사례는 대상지와 동일한 토지 용도지역에 위치하며, 반경 1km 이내의 동일 단지 거래로 높은 신뢰도를 보입니다.
대상 아파트는 1,522세대의 대단지로 단지 경쟁력이 우수하며, 인근에 달천철장유적공원, CU 천곡코아루점, 삼성코아루정빈어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 무난한 편입니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 연식 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 없는 것으로 보입니다.
울산 북구 지역은 매매 및 전세 가격지수가 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정은 중장기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 수준으로, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 지역 내 미분양 감소 추세는 긍정적이나, 공급 리스크를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류