매물 유형: 아파트
분석 번호: 4528
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물인 대동한마음타운은 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 있는 아파트입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 인근 지역에 다양한 개발 사업이 고시되어 있어 지역 활성화가 기대됩니다. 다만, 세대당 주차대수 정보가 불분명하고, 소단지라는 점은 유동성 측면에서 리스크 요인이 될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 6,550만 원 ~ 최고 1억 872만 원)의 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물(17층, 2026년 5월, 8,399만 원)과 비교해도 약 3,600만 원 높은 가격입니다. 따라서 제시가는 시장의 보정된 가치 스펙트럼 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 14건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수는 80점에서 100점까지 분포합니다. 유사도 100점 사례들은 17층 동일 층수 거래로, 2026년 5월 8,399만 원, 2026년 1월 9,957만 원, 1억 872만 원으로 보정되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 14~15층 거래가 7,499만 원~9,600만 원, 7층 거래가 8,193만 원으로 보정되었습니다. 유사도 80점 사례들은 층구간 감점(-20점)이 있었으며, 2~4층 거래가 6,550만 원~8,028만 원으로 보정되었습니다. 전반적으로 고층일수록 높은 가격을 형성하고 있습니다.
대동한마음타운은 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 정류원 공원, GS25 천곡대동점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 성림어린이집이 근접하여 교육 환경도 양호한 편입니다. 다만, 소단지라는 점과 매매수급동향 하락, 그리고 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 대한 주의를 요합니다. 매매가 대비 전세가 비율이 74.6%로 보합세를 유지하고 있어 갭투자 리스크는 상대적으로 낮으나, 시장 변동성에는 유의해야 합니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차입니다. 재건축 연한인 30년에 2년 남았으므로, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 높습니다. 그러나 소단지라는 특성상 사업성 확보 및 주민 동의 과정에서 어려움이 있을 수 있습니다. 용적률 갭 분석 결과가 산출 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵지만, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 사업 추진 시 추가적인 검토가 필요합니다.
울산 북구 지역은 매매 및 전세가격지수가 상승하는 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 특히, 울산미포국가산업단지(효문공단) 공장용지 조성사업 등 인근 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 매매수급동향의 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 가격 상승에 제동을 걸 수 있는 요인입니다. 대상 매물의 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 점을 고려할 때, 단기적인 시세 차익보다는 재건축 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점의 투자가 적합할 수 있습니다.
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