매물 유형: 아파트
분석 번호: 4524
종합 리스크 점수: 63점
울산 북구 중산동 디아채 아파트는 중산동 내 높은 거래 활성도를 보이며, 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 그러나 매매수급동향은 하락세이며, 인근 지역에 2만 2천 세대가 넘는 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 건물 노후도 및 신규 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,199만 원에서 2억 6,293만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 2억 2,399만 원 대비 상회하는 수준입니다. 이는 9건의 비교사례 중 중간 정도의 가격대에 해당합니다. 최근 6개월간 동일 단지 내 최고 거래가 2억 6,200만 원(2026년 4월, 15층)과 비교하면 상대적으로 낮은 가격으로 볼 수 있으나, 최저 거래가 2억 1,200만 원(2026년 6월, 2층)보다는 높습니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 '디아채' 아파트이며, 전용면적 기준 유사도 100점(8,9번 사례는 층구간 감점으로 90점)으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 시점은 2026년 2월부터 2026년 6월까지의 최근 거래 내역으로, 시점 보정 계수 1.005가 적용되었습니다. 층구간 감점이 있는 8, 9번 사례를 제외하고는 모두 중층 거래로 대상 매물(9층)과 유사합니다. 각 사례는 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정에서 1.000의 계수가 적용되어 동일 조건으로 평가되었습니다. 이들 사례를 통해 대상 매물의 가치는 2억 1,199만 원에서 2억 6,293만 원 사이로 평가됩니다.
대상 아파트는 울산 북구 중산동에서 거래 활성도 3위를 기록하며 우수한 환금성을 보입니다. 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 5개의 학교 시설이 있어 기본적인 교육 환경은 갖추고 있습니다. 역세권 프리미엄은 해당 지역에 지하철역이 없어 발생하지 않습니다.
디아채 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계가 아닌 것으로 보이며, 단지 규모와 용적률 등을 고려할 때 당분간은 현 상태 유지될 것으로 판단됩니다.
울산 북구 아파트 시장은 전반적인 가격 지수 상승과 전월세 수급 동향 강세로 단기적으로는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 그러나 매매수급동향 하락과 거래량 감소는 시장의 잠재적 불안 요인입니다. 특히, 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체 등 대규모 신규 아파트 공급이 2만 2천 세대 이상 예정되어 있어, 이 물량들이 시장에 풀릴 경우 중장기적으로는 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 현재 제시된 가격은 비교사례 스펙트럼의 중간 수준으로, 신규 공급 리스크를 고려하여 향후 시장 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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