매물 유형: 아파트
분석 번호: 4523
종합 리스크 점수: 55점
울산 북구 이화제일그린파크 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세 수급동향은 상승세로 실수요는 견조한 편입니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7,025만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 재건축 연한 도달에 따른 미래 가치 기대감이 일부 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지인 이화제일그린파크의 6층 72.39㎡ 매물로, 2026년 4월 7,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 전용면적, 용도지역, 도로 조건이 동일하며, 시점 보정 계수 1.004를 적용하여 보정 후 대입 총액은 7,025만 원으로 산출되었습니다.
이화제일그린파크는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 소단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 다소 떨어지지만, 주변에 공원과 쇼핑 시설이 있어 생활 편의성은 양호합니다. 학군 정보는 제공되지 않았습니다.
건물 나이 34년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 50% 대비 현재 용적률이 낮다면 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 다만, 소단지 특성상 사업 추진 동력 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 용적률, 건폐율 등 건축물대장 정보가 0%로 기재되어 있어 정확한 사업성 판단을 위해서는 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
울산 북구의 매매가격지수는 상승세이나, 매매수급동향은 하락세를 보이며 시장의 불확실성이 존재합니다. 전세 및 월세 시장은 견조한 상승세를 유지하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 인근 지역에 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높지만, 소단지라는 점과 대규모 공급 리스크를 고려할 때 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 단기적인 시세 상승보다는 재건축 추진 여부에 따라 가치 변동이 클 것으로 예상됩니다.
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