매물 유형: 아파트
분석 번호: 4516
종합 리스크 점수: 70점
울산 북구 U-스타시티일동미라주더스타2단지는 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 실수요가 꾸준히 존재함을 시사합니다. 다만, 인근 지역에 2만 2천 세대가 넘는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 과잉에 따른 가격 경쟁 심화 가능성을 주의해야 합니다.
제시 매매가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 3,698만 원에서 4억 664만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 매물들의 가격 범위 내에 있으나, 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 단지(U-스타시티일동미라주더스타2단지)의 동일 평형(84.8941㎡) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 최근 거래 내역이 반영되었습니다. 각 사례는 시점 보정을 통해 대상 매물의 현재 가치를 추정하는 데 활용되었으며, 보정 후 대입 총액은 최저 3억 3,698만 원에서 최고 4억 664만 원으로 나타났습니다.
U-스타시티일동미라주더스타2단지는 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 편의성이 양호합니다. 주변에 햇빛어린이공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 별두리어린이집 등 교육 시설도 인접해 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세는 투자 가치에 긍정적인 신호이나, 인근 대규모 신규 공급 물량은 장기적인 관점에서 공급 과잉 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 준공된 지 8년밖에 되지 않아 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아있습니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시점은 아닙니다.
단기적으로 울산 북구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수 상승과 전월세 수급동향의 강세로 긍정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 그러나 중장기적으로는 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량(22,738세대)이 시장에 풀리면서 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 특히 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체, 힐스테이트 중외공원 등 대단지 아파트들이 예정되어 있어, 이들 단지의 입주 시점에 맞춰 경쟁 심화 및 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 울산미포국가산업단지(효문공단) 공장용지 조성사업 변경 고시 등 산업단지 관련 개발 호재는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 직접적인 아파트 시세 상승으로 이어질지는 추가적인 분석이 필요합니다.
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