매물 유형: 아파트
분석 번호: 4515
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 울산 북구 중산동에 위치한 준공 8년차 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며 인근에 2만2천세대 이상의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 제한적입니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 6,127만 원 ~ 최고 3억 9,806만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 동일 단지 매물 대비 다소 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상의 여지가 있는지 검토가 필요합니다. 현재 시장 동향상 매매수급이 하락세이고 인근 대규모 공급 예정 물량이 많다는 점을 고려할 때, 가격적 메리트는 제한적이라고 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 단지인 U-스타시티일동미라주더스타1단지 내에서 발생한 거래이며, 전용면적 84.8941㎡로 동일합니다. 유사도 점수는 80점에서 90점 사이로 매우 높게 평가되었습니다. 주요 감점 사유는 층구간 차이로, 대상 매물(16층) 대비 저층(1층~10층) 거래가 많아 감점이 발생했습니다. 예를 들어, 유사도 90점의 #1 사례는 2026년 5월 10층 거래로 3억 8,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 8,698만 원입니다. 유사도 80점의 #8 사례는 2026년 1월 1층 거래로 3억 6,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 7,085만 원입니다. 이처럼 층에 따른 가격 편차가 존재하며, 대상 매물의 고층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다. 모든 비교사례는 제3종일반주거지역으로 용도지역이 동일하여 용도 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000에서 1.008까지 적용되어 최근 거래일수록 보정 폭이 작습니다.
대상 단지는 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 편의성은 양호합니다. 인근에 GS더프레시 울산중산점(95m) 등 쇼핑 시설과 햇빛어린이공원(274m) 등 공원이 가까워 생활 인프라는 양호한 편입니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 별하나어린이집(62m)이 인접해 있어 영유아 자녀가 있는 세대에게는 이점이 될 수 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다.
대상 아파트는 2018년 준공되어 건물 나이가 8년입니다. 재건축 연한인 30년까지 22년이 남아있으므로, 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 초기 단계로 판단됩니다.
울산 북구 아파트 시장은 단기적으로 매매가격지수 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향 하락과 거래량 감소는 매수 심리 위축을 시사합니다. 특히, 인근에 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체 등 22,738세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 커질 수 있습니다. 지역 내 미분양 물량은 감소 추세이나, 대규모 공급은 시장에 큰 영향을 미칠 것입니다. 장기적으로는 울산미포국가산업단지(효문공단) 공장용지 조성사업 등 지역 개발 호재가 있으나, 이는 아파트 시장에 직접적인 영향을 미치기까지 시간이 소요될 것으로 보입니다. 전반적으로 매수 시 신중한 접근이 필요하며, 향후 공급 물량 추이를 면밀히 모니터링해야 합니다.
보류