매물 유형: 아파트
분석 번호: 4514
종합 리스크 점수: 58점
울산 북구 호계청구타운 아파트는 준공 28년차의 중소형 단지로, 재건축 연한 도래가 임박했지만 현재로서는 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 매매가 1억 1,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교했을 때 상단에 위치하고 있습니다. 전반적인 시장 지수는 상승세를 보이나, 매매수급동향은 하락세이며 지역 내 신규 공급 물량이 많아 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 1,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 116만 원에서 1억 1,300만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래가 1억 700만 원과 비교했을 때도 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 4건 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.94㎡)의 거래 사례로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 21층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 699만 원, #2 사례는 2026년 2월 20층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 116만 원입니다. #3 사례는 2026년 6월 15층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으며 보정 후 대입 총액 1억 899만 원입니다. #4 사례는 2026년 5월 11층 거래로 역시 층구간 감점(-10점)이 있었으며 보정 후 대입 총액 1억 1,300만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정이 반영되었으며, 대상지와 용도지역 및 거리가 동일하여 높은 신뢰도를 보입니다.
호계청구타운은 준공 28년차의 아파트로, 재건축 연한이 임박하여 장기적인 관점에서는 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 세대당 0.5대의 낮은 주차 비율과 214세대의 소규모 단지라는 점은 단지 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 인근에 학교 및 공원, 쇼핑 시설이 존재하여 생활 편의성은 양호하나, 지하철역 접근성이 없어 교통 편의성은 다소 떨어집니다. 투자 가치는 재건축 추진 여부와 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 28년이 경과했습니다. 재건축 연한(30년)까지 2년이 남아있어 재건축 가능성을 논의할 시기가 도래하고 있습니다. 그러나 214세대의 소규모 단지라는 점과 세대당 0.5대의 낮은 주차대수는 사업성 확보에 불리하게 작용할 수 있습니다. 용적률 갭 분석 결과가 산출 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가가 어렵지만, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 현재 용적률이 낮다면 재건축 사업성이 있을 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의율, 사업성, 규제 완화 등 다양한 변수에 따라 달라지므로 신중한 접근이 필요합니다.
울산 북구 아파트 시장은 매매가격지수 상승에도 불구하고 매매수급동향이 하락세를 보이며 관망세가 짙어지고 있습니다. 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉 및 기존 아파트 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준으로, 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 재건축 가능성이 존재하지만, 단기적인 시세 상승 동력은 제한적일 것으로 예상됩니다. 전반적인 시장 상황과 신규 공급 물량의 영향을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.
보류