매물 유형: 아파트
분석 번호: 4513
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 울산 북구 협성노블리스 아파트는 준공 23년차 단지로, 재건축 연한까지 7년이 남아있어 현재 시점에서의 개발 기대감은 제한적입니다. 인근 지역에 22,738세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 다만, 매매가격지수가 꾸준히 상승하는 지역 시장 흐름과 전세/월세 수급동향이 상승세를 보이는 점은 긍정적 요인입니다.
제시된 매매가 1억 8,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,248만 원에서 1억 9,902만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 8,409만 원보다 약간 높은 수준입니다. 이는 9건의 비교사례 중 상위 30% 이내에 해당하는 가격으로, 시장의 평균적인 거래 가격보다는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 9건은 모두 협성노블리스 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수 90점으로 신뢰도가 높습니다. 각 사례는 대상 매물(5층)과 층구간에서 감점(-10점)이 있었으나, 시점 보정 계수가 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다. 예를 들어, 1개월 전 거래된 9층 매매가 1억 7,250만 원은 보정 후 1억 7,248만 원으로, 2개월 전 거래된 11층 매매가 1억 9,800만 원은 보정 후 1억 9,902만 원으로 대입 가치가 산출되었습니다. 이처럼 층수와 거래 시점에 따른 가격 차이가 보정되어 대상 매물의 가치 평가에 활용되었습니다.
대상 아파트는 울산 북구 내에서 비교적 활발한 거래가 이루어지는 신천동에 위치하고 있으며, 인근에 노브랜드, 울산엘리야병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 세대당 1대 미만의 주차 공간과 준공 23년차의 건물 나이는 투자 가치 측면에서 다소 아쉬운 부분입니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화에 따른 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.
대상 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지 약 7년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
울산 북구의 매매가격지수는 꾸준히 상승하고 있으며, 전월세 시장도 강세를 보이고 있어 단기적인 시장 흐름은 긍정적입니다. 그러나 매매 거래량 감소와 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 중장기적인 가격 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 울산미포국가산업단지 조성사업 등 지역 개발 호재는 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다. 전반적으로 보합세 속에서 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.
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