매물 유형: 아파트
분석 번호: 4509
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 존재하여 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 매매수급동향은 하락하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8,566만 원에서 1억 1,800만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중상단에 해당하는 수준으로, 최근 거래된 동일 단지 13층 1억 1,800만 원(2026.05)과 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.61㎡) 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 13층 매물로 1억 1,800만 원에 거래되었으며, #2 사례는 2026년 3월 거래된 13층 매물로 8,800만 원에 거래되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 거래된 9층 매물로 1억 500만 원에 거래되었습니다. #4 사례는 2026년 1월 거래된 14층 매물로 9,000만 원에 거래되었습니다. #5 사례는 2026년 3월 거래된 1층 매물로 8,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점이 반영되었습니다. 이 사례들은 시점 보정을 거쳐 대상 매물의 가치 평가에 활용되었습니다.
신동 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 인근에 CU, 울산엘리야병원, 가온누리어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 매매수급동향 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 현재 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어려우나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
울산 북구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세이고, 월세가격지수도 상승하고 있어 전반적인 시장은 긍정적입니다. 재건축 잠재력은 미래 가치를 높이는 주요 요인입니다. 그러나 매매수급동향 하락과 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 장기적인 관점에서 재건축 진행 여부에 따라 가치 상승 여력이 충분할 것으로 전망됩니다.
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