매물 유형: 아파트
분석 번호: 4508
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 9,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8,433만 원에서 1억 160만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간에서 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 조건의 거래 가격과 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트입니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 12층 매물로 8,800만 원에 거래되었으며, 대상지와 동일한 조건으로 보정 후 대입 총액은 8,800만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 거래된 15층 매물로 1억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 160만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 3층 매물로 8,300만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 8,433만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 주변에 오뚜기공원, CU 울산신천점, 울산엘리야병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경도 양호합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 개발 호재에 초점을 맞춘 투자가 적합합니다.
건물 나이 33년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 개발 잠재력은 '높음'으로 평가됩니다. 재건축 추진 시 사업성 확보를 위한 용적률 상향 및 인센티브 적용 여부가 중요하며, 단지 내 주민들의 합의와 지자체의 정책 방향에 따라 진행 속도가 결정될 것입니다.
매매가격지수 및 전월세가격지수 상승세, 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력은 긍정적인 미래 전망을 제시합니다. 그러나 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것이며, 단기적으로는 주변 공급 물량 소화 여부에 따라 시세 변동이 있을 수 있습니다.
매수