매물 유형: 아파트
분석 번호: 4505
종합 리스크 점수: 63점
울산 북구 신천동 극동스타클래스 아파트는 준공 19년차의 960세대 대단지로, 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승 추세에 있으나 매매수급동향은 하락하고 있습니다. 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로, 가격적 메리트가 크지는 않으나 적정 범위 내에 있습니다.
제시된 매매가 2억 9,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,598만 원에서 3억 2,819만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 2억 9,466만 원과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례 15건 중 상위 40% 이내에 해당하는 가격으로, 시장의 평균적인 가치를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.9421㎡)의 매매 거래입니다. 유사도 100점 사례는 층수도 유사한 고층 매물로, 2026년 6월 20층 2억 9,000만 원(보정 후 2억 8,999만 원), 2026년 5월 19층 2억 9,800만 원(보정 후 2억 9,799만 원) 등이 있습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(17층 대비 7층, 10층, 15층)이 적용되었으며, 유사도 80점 사례들은 층구간 감점(17층 대비 2층, 3층, 4층, 5층)이 더 크게 적용되었습니다. 제시된 매매가 2억 9,800만 원은 유사도 100점 사례 중 2026년 5월 19층 거래가와 동일하며, 보정 후 대입가치 스펙트럼의 중앙값과 유사한 수준입니다.
극동스타클래스는 960세대의 대단지로, 단지 규모 측면에서 안정적인 투자 가치를 가집니다. 인근에 신천어린이공원 물놀이장 등 공원 시설이 가까이 위치하며, GS25 신천극동점 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 금샘어린이집이 103m 거리에 있습니다. 지하철역은 없으나, 주요 도로 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. 전반적으로 주거 편의성이 높은 단지로 평가되나, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
2007년 준공되어 현재 19년차로, 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 내 주민 동의 및 사업성 분석이 필요하며, 현재 데이터만으로는 판단하기 어렵습니다.
울산 북구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장 활성도가 둔화되고 있습니다. 특히, 인근 지역에 2만 세대가 넘는 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 이는 향후 시장에 상당한 공급 압력으로 작용할 수 있습니다. 이러한 공급 리스크는 매매가 상승을 제한하고 가격 조정 가능성을 높일 수 있습니다. 다만, 대상 단지가 대단지 아파트이고 지역 내 거래 활성도가 높은 법정동에 위치한다는 점은 긍정적인 요소입니다. 장기적인 관점에서는 지역 개발 호재 및 인구 유입 추이를 지속적으로 관찰하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
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